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国泰君安发布研究报告称，维持华润置地(01109)“增持”评级，预计2022-24年业绩增速为-13.6%/+6.9%/+10.6%，EPS预测为3.93/4.2/4.64元。作为持有物业作为护城河央企，安全边际较高。销售端随行业持续改善同时，租金收入维持稳定，提升经营性现金流安全性。

销售物业方面，公司2022年9月实现销售307.0亿元和125万方，同比增38.8%和10.2%;权益销售金额和面积在9月单月均全面回正。另2022年Q3销售金额和面积同比增24%和降3.9%，较上个季度提升46.6pcts和38.3pcts;Q3销售均价为24123元/平方米，较2021年同期18692元/平方米提升29.1%，考虑到当前房价依然处于调控状态，销售均价提升意味着销售结构的调整。截止Q3末，公司累计实现销售2020.6亿元和923万方，预计随着宽松政策的不断出台，销售在四季度仍将持续改善。

投资物业方面，购物中心前三季度租金收入与2021年同期基本持平。截止2022年三季度末，公司累计投资物业实现租金收入133.1亿元，同比增0.5%。公司投资物业主要以购物中心为主，租金收入占比近80%。一方面购物中心收入出现下降，另一方面2022年以来累计减免租金20.4亿元，占比近15%。若公司2022年全年维持0.5%的租金收入增长水平，全年预计实现租金183亿元。

关键词： 国泰君安 华润置地